中华足彩管 :揭密房企高负债内幕 屯钱准备招安小地产商(转载)

揭密房企高负债内幕 屯钱准备招安小地产商,　来源：人民网房地产频道/综合报道　,　　2011年房地产上市公司年报一公布，立刻在业界引起了哄动：40家上市公司累计负债6000亿元，多家上市公司负债率超70%。,　　　　不仅如此，在众多房地产企业高负债背后，隐藏着许多“不合常理”的现象：比如房地产企业背负如此沉重的负担，按理早该降价逃生，为何绝大多数房企还能稳起不动？在目前的宏观调控下，按常理房地产企业应收缩战线，减少投资，从而减少贷款，为何其负债率反而上升？在房地产贷款急剧攀升，而短期风险头寸不大，好象又没有投资项目之际，为何账上现金流反而下降。,　　　　本网深入房地产业界，通过采访业内人士，为你独家揭开其中谜团。,　　　　负债6000亿元 房地产企业负债率超警戒线,　　　　最近，房地产企业的高负债率，引起了公众的注意。,　　　　相关统计显示，40家上市房企，企业债务在2011年快速增长，其中40家开发商累计负债超过6000亿元。,　　　　消息一出，全国轰动。要知道，6000亿元的债务，意味着平均一家房地产企业，拥有债务150亿元。,　　　　公开的数据显示，我国房地产企业的负债率的确较高，一线房企的负债率基本上在70%以上。比如万科74.9%，保利78.98%，金地72.26%，中华企业77.28。,　　（图说：负债率是指公司的总负债占总资产的比率）,　　　　按理说，65%应是中国房地产企业负债率的临界点。因为2004年9月初，银监会发出《商业银行房地产贷款风险管理指引》，其中将开发商的自有资金比例从30%升至35%，也就意味着开发商最多只能向银行借贷65%的资金。,　　　　但从实际情况来看，房地产企业中，负债率高于此数的不在少数，业内人士认为，一般情况下房地产开发经营业资产负债率的警戒线为70％。,　　　　因此，当众多房企资产负债超70%之时，房地产企业资金链紧张，房地产企业可能降价说法四起。,　　　　在大家的想象中，此刻房地产业应如泰山挑山夫一样步履沉重。,　　　　含债而生 房地产企业无奈剑走偏锋,　　　　但一些业内人士立刻否定了此说法，他们认为，从财务角度，房地产企业在短期内并无风险。,　　　　业内业外，为何对此问题的判断，大相径庭。,　　　　细心者，可能发现，相比其它行业，房地产企业在负债上一直显得很另类。,　　　　因为早在数年前，房地产企业一直在高负债运行。,　　　　据业内介绍，房地产企业负债率普遍偏高是个“历史问题”。由于从前实行的是土地批租，相当一批开发商是利用从地方政府手中拿到的土地去向银行抵押贷款，再滚动开发。,　　　　其模式相当于：是负债买你的鸡，然后再借你的玉米，喂你的鸡，然后用你的鸡下得的蛋去卖钱，然后再还你钱。,　　　　因此，早期的房地产商，完全实现了这样一个梦想“给我一根超长杠竿，我就可以撬动地球”。,　　　　他们将资金的利用达到了极限：实际上可能只用5%-10%的自有资金，就撬动了整个项目了。,　　　　开发商之所以敢玩如此高风险的蹦极运动，原因有二。一是自身具备强大的资源整合的能力。二是也是市场逼的，被钱逼的。,　　　　虽然开发商相当于普通民众来说，很牛。但家大有家大的支出，面对一个项目时，他们仍然很缺钱，而且是相当的缺钱。,　　都说有钱走遍天下，无钱寸步难行,　　　　因此，开发商找钱的动力，比谁都足。,　　　　但在中国最好挣钱的行业是什么？不是实业，而是资本。,　　　　某知名企业家曾云：做产品是一分钱一分钱地挣，做品牌是一毛钱一毛钱地挣，而做资本则是一元钱一元钱的挣。,　　　　因此，房地产曾望穿秋水地热切期待着上市，圈钱。但在上一轮宏观调控时，房地产业被列入“黑名单”，受到政策“一刀切”。加上当时资本市场不是很健全，房地产企业不允许直接上市，加上银行限制放贷，所以只能靠自身力量融资。,　　　　据了解，1997年后最早一批资产重组、借壳上市的公司中有房地产企业，但行业平均负债水平估计达到85%。而后面上市融资的一些房地产企业，虽然资金利用情况较好、生产经营中累计资金较多，负债率是有所下降的，但不可否认它们是含债而生的，“出生”时是负责率就是很高的。,　　　　之所以出现这种奇特现象，在于资本市场对房企上市有要求：“监管层对房地产企业上市有一个比例非常大的量的要求，最为重要的就是有多少土地储备，每年的销售面积是多少，年销售额能达到多少。”,　　　　值得一提的是，即使在土地出让公开化、越来越多的房地产企业登陆股市后，它们的负债率还是跌不下来，核心的原因就在于：房地产企业为了资本利润最大化，为了求发展，要将在资本市场里所获得的收益再投入到土地市场。,　　　　如果说房地产公司是企业，生产的产品是房屋的话，那土地就是造房屋最不可缺少的原材料。,　　　　因此，土地是开发商的生存根本也是最大支出，而且相对于卖房租房是一点一点回笼资金，土地储备可是巨额一次性付出，更何况地价越来越高，这种局面都“逼”得开发商不得不剑起偏锋，高负债经营。,　　　　高负债的底气 在于地价的持续上涨,　　　　前面提到了，负债率代表了公司的资产质量，一般情况下，一个公司的债务超过资产，表明这个公司资不抵债，面临破产。,　　　　而且，即使债务不超过资产，但如果有息负债过多，且还贷期集中，而公司的现金流跟不上，融资能力跟不上，就可能出问题。历史上，曾有一大批企业最终倒在巨额的有息负债面前，最著名的案例有郑百文、啤酒花。,　　　　这种情形好比《三国演义》中诸葛亮使“空城计”。 因马谡失了街亭，为了挽救败局，诸葛亮派了多支蜀军去堵漏洞（在项目上投资过多，负债率过多），导致帅营所在地西城县无兵可派（集团总部现金流紧缺），后司马懿率十五万大军魏军来攻（短期借款和一年内到期非流动负债要兑现），诸葛亮无兵可派，情急之下唯有使空城计。但是司马懿真的进攻，诸葛亮只有作阶下之囚（公司破产）。,　　　　故企业界对负债率都比较看重，故通常除金融业和航空业以外，多数企业的合理负债率水平应该在50%左右。,　　　　但何以我国房地产业可以持续多年高负债经营呢？,　　　　经过和业内人士反复分析，得出的结论是：房地产企业敢于高负债的底气在于：首先是房企的高负债很多是由预由款增多而造成的假象。,　　　　据了解，一般情况下，房地产企业的负债分为两部分。,　　　　第一部分是预收款和应付款。其中预收款指购房者的买房款。虽然预收款被列入负债，但实际上这是一种假象，是虚假的负债。因为从理论上讲，预收款的风险，在于购房者要求退房退款。,　　　　但按现行法律，即使房价下跌，开发商也不可能退购房者该款。所以这部分资金，等于没有风险，被房企公司无偿占用，不仅不会产生财务费用，还会改善公司的现金流量情况。因此，对于房企来说，预收款越多越好。故在万科和保利的年报中，预收款分别上升了70%以上。,　　　　第二部分是银行的长、短期贷款和公司发行的债券等，由于这部分负债是需要付利息，因此是有息负债，也是最要命的债务。,　　　　因此，一个企业的真实负债情况，其实应该是其总负债剔除掉预收款后，再除以总资产。,　　　　而如按这样的公式，万科、保利等房企的负债率一下子就降了下来，比如万科的负债率就从74.9%降到了40.2%。,　　　　房地产企业敢于高负债的底气另一个原因在于，中国土地价格的持续上涨让房地产企业有恃无恐。,　　　　国家统计局统计数据显示，1-2月份，房地产开发企业本年资金来源12173亿元，同比增长16.3%。其中，国内贷款2679亿元，增长7.7%；利用外资86亿元，增长61.5%；自筹资金4184亿元，增长21.4%；其他资金5223亿元，增长16.6%。,　　　　也就是说，构成房企高负债率的两大部分，预收款和银行贷款都在上升。,　　　　房企不断从银行或其它渠道融资，表明房企又投入了新项目，或又购入了土地。,　　　　问题在于，同样是高负债经营，贷款投入项目，为何其它行业负债就可能倒闭，而房地产企业却能岿然不动，稳如泰山呢？,　　　　秘密就在于生产产品的原材料价格趋势严重不同。,　　　　对于其它行业来说，原材料或产品，因为市场原因，存在折旧，折价的巨大风险。而房地产企业的原材料土地，在现行市场条件下，不得不折价，相反在升值溢价。,　　　　比如，一家家电企业，化很大的力气，集中十亿元资金，屯积了生产电视的彩管。但三五年后，或由于产品升级换代，或者电视由黑白电视转型为彩色电视。原来的十亿元彩管可能就大大贬值，只值一亿，或者说分文不值。,　　　　但房企不同。房企投入一个亿购入的土地，五年后由于市场看好，可能溢价成五亿。,　　　　因此，一家家电企业，面对70%的负债可能轰烈倒下，而一家房地产企业却可能活得很滋润。,　　高负债玄机 屯钱准备招安小地产商,　　　　研究近期的房企高负债，发现其中有很多“不合理”的现象。,　　　　比如房企为何要高负债？按一般人的逻辑，找银行贷款，不外乎两条。,　　　　一是短期头寸吃紧，找银行帮忙渡过难关。但分析很多上市公司的报表其实可以看出，他们短期风险头寸的风险并不严重。比如SOHO中国，万通地产账面货币资金是短期借款与一年内到期非流动负债的600%。而其它一线房企的该比例为150-200%。即使是万科，有人分析其即使2011年销售额下降一半，其一年内也不会爆发财务危机。因此，拆东墙补西墙，找银行借钱渡年关的说法可以排队。,　　　　二是贷款进行投资。目前市场由于受宏观政策影响，前两月的土地流标者甚多，而从上市公司报表上看，虽有拿地者，但数量与调控前大大减少。,　　　　开发商的负债率上升，表明收了购房者很多预收款，或找银行其它渠道贷了很多款。自己一没有去还一年内到期的债务，二没有大量的投资，按理其账上应有很多钱，或者说现金流很充足。,　　　　但怪异的现象出现了：开发商的现金流吃紧。,　　　　据了解，截至3月20日，已公布年报的42家上市房企经营性现金流量净值仅为-513.26亿元，较2009年同期的249.10亿元大幅下降了306.05%。42家房企中，有29家公司的经营性现金流量净值较2009年同期出现下降，占比近七成。,　　　　开发商的钱到底去哪里去了？,　　　　据业内人士分析称，开发商的钱哪也没去，最大的可能仍投在土地或项目上了。,　　　　因为，根据我国的银行放贷规定，需先有项目，才有放贷。即一个房企，须拍了一块土地，再以该土地上建造的项目为名，去向银行贷款。因此，从理论上讲，如果一个公司的贷款在上升，说明其有了新开发的项目，或将资金投入了新的土地。,　　　　据业内人士称，经历了几轮调控，中国的房企都深娴政策的威力，并学会了如何踏着政策的节奏起舞。虽然时下的市场很艰难，但他们对中国房地产市场的长期趋势却看好。土地价值的升值前景，使他们敢于火中取粟。,　　　　一些大房企，如同股市中的高手，在政策调控之初，就判断出阶段性大顶来临，开始“将股”套现，屯积资金。一方面加大了预收款的截留，另一方面从各种渠道融资，从帐面上表现出来就是负债率急剧攀升。然后他们手握大把的现金，等待“抄底”机会——中小房企因资金链断裂淘汰出局，被迫将手中的“股”——土地拱手让出。,　　　　“这种局面，好比乱世中，人们先是争枪，因为有了枪就能抢地盘。但等到了饥荒来临时，高明者不是屯枪，而是屯粮。只要有了粮，就能招到兵，就能将一些杂牌部队招安一样。而有了人，就有了地盘一样。”业内人士如此比喻房地产界的这种局面，但他们强调道：“大房企的这种战略，必须基于这样的一个前提，房价必须一直涨，否则就会完蛋。”,　　　　而事实说明，大房企这种特殊战略，是有根据的。,　　　　数据显示，2010“调控年”下，上榜十强房企市场占有率普涨，高达10.21%，比09年8.06%激增2.15。,　　　　沧海横流，方显英雄本色。惊涛拍岸，方现中流砥柱。,　　　　几轮调控说明，越调控，市场越恶劣，越有利于融资能力超强的大房企。因此有开发商认为，随着调控进一步深入，大房企市场占有率将持续走高，中小开发商生存压力增大或面临出局。（李鸿友）,　　（编辑：曾德榜）,　　　　不仅如此，在众多房地产企业高负债背后，隐藏着许多“不合常理”的现象：比如房地产企业背负如此沉重的负担，按理早该降价逃生，为何绝大多数房企还能稳起不动？在目前的宏观调控下，按常理房地产企业应收缩战线，减少投资，从而减少贷款，为何其负债率反而上升？在房地产贷款急剧攀升，而短期风险头寸不大，好象又没有投资项目之际，为何账上现金流反而下降。,　　2011年房地产上市公司年报一公布，立刻在业界引起了哄动：40家上市公司累计负债6000亿元，多家上市公司负债率超70%。,揭密房企高负债内幕 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